房产投资|外资入场日本楼市

外国资本蠢蠢欲动,一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。但那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机,仍让当地居民心有余悸,购房欲望在谷底徘徊。更有不少分析人士对日本房地产投资投出“反对票”——日本房地产的曙光,可能转瞬即逝

历经20年的低迷之后,日本房地产市场似乎重现曙光。

据《日本经济新闻》报道,2014年1月至6月,日本房地产交易额达到了约2.5万亿日元(合约人民币1515亿元),同比增长6%,为2008年金融危机以来最高水平。

业内认为,正是因为日本对土地价格上涨的期待加之低利率的利好,使得海外投资机构及日本国内的金融法人、建筑企业等增加了购买量,最终推动了日本房地产市场的回暖。

日本不动产投资商人松本纯一郎在接受《国际金融报》记者采访时表示,相比欧美市场较稳定的投资空间,日韩在内的亚洲楼市对于投资者的吸引力一直较弱,但是属于日本房地产的投资优势一旦被发觉,便将迎来新的投资热潮。

“(日本房地产)可能会在2020年东京奥运会之前,摆脱低迷的情况。”松本纯一郎说。

在外资推动下,本来有些“克制”的日本房地产开始火爆起来。只是这火爆的背后,是整个日本房地产市场的真正回暖,还是暗藏风险的昙花一现?

有限回升

记者了解到,日本今年上半年资金规模最大的一起交易是东京的大型综合大厦“Nakano Central Park”的交易案。法国的保险公司安盛集团(AXA)收购了该综合大厦的东楼,加上日本企业收购的该大厦的其他大楼,交易额合计达到1845亿日元(约合人民币111.6亿元)。除此之外,新加坡政府背景的企业也收购了大阪市的某宾馆。

据日本媒体报道,鉴于日本房地产市场景气回升,财富主权基金目前也大举投资日本的房地产,以寻求更好的回报率。与此同时,阿塞拜疆主权基金买下银座Tiffany大楼的交易即将拍板定案。新加坡政府投资公司也有意收购东京颇负盛名的婚宴举办场所目黑雅叙园酒店。

上述主权财富基金可能还会参与太平洋世纪广场的竞标。据悉,太平洋世纪广场楼高32层,内有四季饭店,若它能以1800亿日元的价格顺利售出,将缔造雷曼兄弟破产以来,日本房地产市场最大的交易纪录。

“由于日本首相安倍晋三执政一年半后,日本经济渐上轨道,楼市景气也持续回暖,使得原本只对股市投资感兴趣的外资,如今已经将投资扩大到不动产等硬资产。”当地媒体指出,日本商业不动产市场为全球第二大,过去几年来多被外资忽视,只有Fortress、百仕通与Lone Star等数家私募基金集团在雷曼兄弟破产后,持续投资日本B级不动产。

这波投资热潮,让东京房地产躁动起来。记者了解到,东京已经成为今年第一季度全球最忙碌的不动产市场。根据房地产顾问公司仲量联行统计,上季度东京不动产交易金额总计超过100亿美元。

总部位于德国汉堡的Union投资公司投资部门负责人布鲁尔指出,就寻求稳定与经济增长而言,东京再度成为资产配置的一部分。

根据日本不动产经济研究所公布的数据,去年5月份开始,东京圈新建住宅销售套数同比大幅增长,增长率超过50%。去年,日本房地产交易额达到4.11万亿日元,同比大幅增长72%,增长率创下近10年以来的最高值。

评级机构穆迪表示,日本央行实施的扩张性货币政策已经触发了房地产投资与开发的上升,日本房地产市场预计将在接下来的12至18个月出现强劲增长。

政策刺激

显而易见,外资的涌入为之前停滞的日本房地产市场注入了新的生命力。

那么,究竟是何种吸引力,让手持巨资的外国投资者大批进军日本地产市场?

据英国《金融时报》分析,正是受到日元贬值的影响,曾长期低迷的日本东京楼市吸引了众多海外,特别是新加坡、中国香港、中国台湾等地的购房者。

“如今整个亚洲房价都处于高位,虽然日本东京、韩国首尔的房价相对于欧美某些城市来说,投资风险较高,但是依旧有让人欣喜的增长潜能。”对于日本楼市的未来走势,松本纯一郎充满信心。他认为,外国资本如今已看到日本房地产的某些优势,大规模资金入场,会让日本楼市进入新一轮投资热潮。

在多位接受记者采访的分析人士看来,外资在这个时点大规模涌入的主要原因还包括日本央行一年多前实施了超级宽松货币政策。

中投顾问高级研究员郑宇洁认为,日本所说的外资推动主要是指一些外国企业开始在日本购入大宗土地或者商厦,导致房地产成交额的大幅提高。“外资的进入对日本房价必然起到一定的推动作用,同时也与本国低利率政策以及土地升值预期有明显的关系。”郑宇洁说。

记者观察发现,日本房地产此前迎来的“抢购潮”与相关政策密不可分。据记者了解,日本政府从2014年4月起对现行消费税实施增税。

“随着税率的提高,2014年4月以后入住的购房者,其房贷的税前扣除额为400万日元(约合人民币26万元),比原来增加一倍。即使在新的消费税政策实施后购买,也能享受到房贷减税的好处。”东京的房地产中介商王妮告诉记者,不仅如此,房贷减税程度要大于消费税的增加。

“因为后期税收的原因,日本房地产在之前迎来一次小规模的‘抢购潮’。”王妮对记者透露,这些“抢购”人士有本地人,也有一些预测市场动向的房地产投资者。

一位房地产相关人士告诉记者,日本的房价也存在一定的投资优势。

“因为,在日本,每平方米平均售价在90万日元(约合5.4万元人民币)左右。而中国香港和新加坡的房价分别为每平方米155万日元(约合9.4万元人民币)和105万日元(约合6.4万元人民币)。对于很多海外置业者来说,日本的房地产具有价格优势。”上述房地产相关人士表示,日本的低犯罪率、良好的生活条件也得到许多海外人士的青睐。

不仅如此,业内人士认为,从中长期发展形势来看,日本未来的房贷利率估计会提高。日本央行已经制定了2%的通胀目标,因此,越来越多的消费者认为房贷利率今后会随之提高。据分析,如果利率提高的话,购房者还贷总额将会以数百万日元为单位发生变化,增加幅度可能比消费税负担还大。因此,不少日本房地产开发商考虑在“黄金时刻”调高销售计划。

值得一提的是,日本成功申办2020年奥运会无疑给日本楼市注入了一剂强心针。楼市复活,也让地产股得到跃升。2013年以来,东证地产指数狂升53%,自2010年初以来升逾一倍,跑赢东证指数的29%升幅。

“其中会有很多中国香港和中国台湾的华人买家。因为区域位置和当地房地产市场饱和的原因,他们会对东京的房地产产生极大的兴趣。”王妮说。

各种因素的拉动下,日本地产开发商也努力加大房屋投放量。据日本房地产经济研究所的数据,目前已有173个房产项目、70235套公寓在建或正在规划中,争取在2020年东京奥运会前投放市场。

噩梦萦绕

面对外资的涌入,日本人却不是那么“热情好客”,反而有些冷漠。

在日本曾有一个问卷调查:你觉得土地是比存款或股票更有潜力的资产吗?结果显示,2000年以后,回答“否”的占38.8%,首次超过“是”的回答者。这意味着,经济泡沫破灭以后,日本人对房地产的想法完全改变了。现在,买房子已经不是日本人一辈子的梦想,2009年的新房成交量比2000年减少了1/3。

记者也从很多当地居民那里了解到,如今的日本人对于房地产投资是一种“躲避”的心态,他们更愿意从事金融方面的投资。

日本人安达佑实曾在中国上海留学,回国后,居住在大阪,她的父辈亲身经历过1991年曝光的富士银行的虚假储蓄证明事件,并深受影响。

“那个时候,大量银行丑闻不断曝光,使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后,几家大银行相继倒闭。随之而来的就是日本‘土地神话’的破灭。”安达佑实告诉《国际金融报》记者,接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心,她的家族也因此遭受了严重的经济损失,她父亲朋友的公司甚至因此破产。

毕业于日本东京帝国大学的李晨在接受记者采访时指出,正是这样的“噩梦”,让日本当地人对于买房的热情降至谷底。

仔细想来,日本人表现出对房地产投资的“小心翼翼”也不是没有道理。在近1/4个世纪里,日本的房地产价格都处于下降状态。据野村综合研究所(NRI)预计,1990年至2002年间,日本的国民财富约蒸发了9.3万亿美元。

与此同时,据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据,日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比,住宅地价已经下跌了46%,基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平;商业用地下跌了约70%,为1974年以来的最低点。尽管经过了长达20年的艰难调整,日本房地产市场依然疲软。

目前,日本房价的反弹迹象让不少人恢复了一些信心,但是与1991年的最高峰时相比,如今的日本房产价值跌落了约71%。日本早稻田大学教授川口有一郎曾表示:“除非房价停止下降,否则难以改变日本人通货紧缩的思维定式。”

川口有一郎指出,目前新的购房潮并没有引发广泛的经济乐观情绪。很多日本人并没有感受他们的购买会升值,不少人甚至表示已经准备好了房价下跌。在这样的心态下,日本居民的购房能力目前看来也没有明显回暖的迹象。

“日本应该会采取措施避免重蹈覆辙。”郑宇洁表示,越早采取政策调控,对市场的危害性就越小。“当地政府可以通过收紧信贷政策,提高利率等形式减少社会流动资金,从而减少对房地产行业的支持。”郑宇洁认为,调整国际金融化政策,限制外资进入本国也很必要。因为外资的大规模投入,必然会抬高房价。这对于日本当地人来说,不是一个好的现象。

租房选择

父辈们因为经历了泡沫“噩梦”对房地产投资信心不足。而日本的年轻一代,则对购房需求很淡然。

在东京,租房成为年轻人的生活“时尚”。

“比起买房,我们更愿意选择租房。”居住在东京的秋津美纱和丈夫结婚3年,这对小夫妻却依旧住在租来的公寓里。“一方面,因为我们对拥有房产的渴望并不强烈;另一方面,相对我们的收入,购房压力太大”。

记者了解到,在东京地区繁华地段的三室一厅的价格大约在4000万日元(约合242万元人民币)以上。而日本较为偏远的地区,比如千叶,商品房价格则在2000万日元(约合121万元人民币)至3000万日元(约合182万元人民币),别墅大概在4000万日元(约合242万元人民币)至5000万日元(约合303万元人民币)。尽管如此,很多日本年轻人还是倾向于租房。

据悉,与其他发达国家一样,日本的租房市场很健全。首先是网点多,几乎在每个车站旁都有房地产中介公司,有的车站周围甚至有十多家。此外,日本的租房服务十分正规。房地产中介行业从业者必须获得不动产经营管理或者租赁住宅管理的认证资格,有严格的考核制度。而租房者必须有保证人,要填经济收入等资料,以防租房者交不出房租。房地产中介公司和房东若遇上租房者不交房租而逃走的,就会去找保证人。

日本政府还向民众推出一种无需中介费和保证人的“公团住宅”,而且房租相对便宜。公团的出租住宅一般通过公开募集并以抽签的方式决定承租者。

29岁的筱原千绘一直表示不理解中国人的买房观念,“我在上海待了6年,很多中国人问我,你为什么不买房?我的回答是无所谓。”

筱原千绘从上海回到东京后,依旧不准备买房,更别提投资房产期待增值。“经济泡沫破灭的‘噩梦’使日本人的不动产观念得到了变化,现在的年轻人生活观念更是多样化,买不买房子完全是各人的自由选择。”

小心谨慎的日本人更喜欢把钱存进银行,像中国一家人有两三套房的现象,在日本并不多见。

“日本人不会因为没有买房而感到恐惧或者心慌,他们一般会根据收入情况和生活方式选择租房还是买房,住在市中心还是郊区。”李晨告诉记者,因为生活理念的不同,日本人一般不会太过于关注房屋升值方面的问题。他们很少选择消费,其储蓄率比美国高了近4倍。

居住在千叶的张成远(化名)更是对记者直言,在当地买房并没有太多的投资价值。“在日本其他城市,房子买了之后转手出去是不会有太多收益的,大多数人是将原先的小套卖了,再凑钱去买大套住房,不管是上了年纪的日本人,还是新一代,很少有像中国,一家有两至三套房的情况。”

谨慎投资

本国居民对房地产市场表现冷漠,海外机构却大举进入,日本的房地产市场显然进入了外热内冷的状况。那么,日本的房地产市场究竟是否值得投资?

“长期来看,日本楼市并不值得投资。”郑宇洁对记者直言,因为日本城镇化率已经达到较高的水平,住房刚需已经较弱,对楼市的支撑力有限。

“另一方面,日本作为发达国家,房地产行业发展相对成熟,房地产投资成本高,风险大;从日本经济来看,日本作为资源输入型国家,对外依赖性强,当前经济尚未找到新的增长点。所以,投资日本房地产前景不明朗。”郑宇洁表示。

和郑宇洁拥有相同观点的分析人士并不少,记者从东京、大阪等地的房地产中介公司了解到,对于日本的房地产投资,很多人都保持着观望的态度。

据一位房地产行业研究员介绍,1990年到2000年是日本楼市泡沫破灭的十年。之后,日本楼市基本在低谷中徘徊,近些年也没有从低谷中走出来。

王妮也告诉记者,虽然日本大部分城市的地价开始上涨,可是前来咨询的买家都保持观望,“特别是国外的投资者,除了一部分给孩子买房留学的中国人,其他国家来东京买房的人并不多”。

“那些海外企业投资日本房地产市场,可能出于一种全球市场布局。”王妮认为,更多的可能是当地政府为了拉动经济,而“请进门”的。

“因为我认识的几家国外地产商对投资日本房地产并没有太多的热情。他们可能只来这里投资最精华地段的几套公寓,却没有任何大规模投资的迹象。”王妮透露。

日本住友不动产的相关人士直言,随着经济复苏,销售额增长是正常现象。不过,购房者多数为有刚性需求的当地购房者,国外的投资者并不多。“必须保持小心谨慎的态度来看待日本楼市的复苏。”该人士建议。

“亚洲的房地产市场存在一定的投资风险,虽然我曾在中国投资买房,收益不错,但对于东京还在观望中。”英国房地产商Matthew针对投资日本楼市的话题,对《国际金融报》记者坦言,“我对日本楼市的潜在客户存有疑问,对于外资大规模进入日本更是保持了不看好的态度。”

“在本国人并不积极购买房产的条件下,外资进入房地产市场究竟能带来多长时间的回暖?”Matthew认为,日本房地产的曙光,可能转瞬即过。


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